Por que EVITAR Fundos Imobiliários?

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Os fundos imobiliários são uma alternativa de produto financeiro para quem quer investir indiretamente no mercado imobiliário através da B3 porque eles compram diretamente imóveis, dívidas ou outros fundos relacionados ao setor. Ao adquirir cotas os investidores passam a receber pelo menos 95% dos lucros em dividendos, calculados com base semestral, mas normalmente pagos mensalmente. Esses fundos podem trazer vantagens e desvantagens quando comparados à compra direta de imóveis e ao investimento em ações. Por isso é importante você avaliar bem alguns itens antes de decidir por investir ou deixar de investir.

 

A primeira questão traz uma vantagem aos fundos imobiliários por eles costumarem pagar dividendos mensais, o que gera um fluxo interessante para quem quer receber uma renda. Contudo, durante o processo de formação de uma carteira de investimentos há um pequeno transtorno em ter que reaplicar os dividendos, mas isso pode ser feito sem maiores problemas juntamente com os demais aportes mensais.

 

A dificuldade desses fundos em crescer e gerar mais valor aos investidores é o segundo ponto observado e apresenta uma desvantagem. Como eles são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% dos lucros auferidos e ainda cobram taxas de administração, não resta praticamente nenhum recurso para reinvestir. O crescimento dos fundos imobiliários normalmente está atrelado a novos aportes dos cotistas, à correção de contratos pela inflação ou a uma possível valorização do mercado imobiliário acima da inflação (quando o imóvel está desocupado à espera de um novo contrato), descontados os dividendos distribuídos.

 

O terceiro tema é o imposto de renda. Como ocorre com os fundos imobiliários, há isenção sobre os dividendos distribuídos no mercado acionário. Entretanto, há grandes desvantagens para os fundos, que pagam 20% de imposto sobre o lucro, nas vendas de cotas. No caso das ações, há isenção para vendas de até R$ 20 mil realizadas dentro de cada mês. Já em casos de ganhos de capital para somas mensais superiores a R$ 20 mil, o imposto de renda é menor, calculado em 15% sobre o lucro.

 

A liquidez e o preço reduzido para a compra são o quarto e o quinto assunto analisado. Há vantagem quando se compara a negociação de um fundo imobiliário com a dificuldade de comprar e vender diretamente um imóvel e ainda conseguir manter contrato ativo com um inquilino. Você só não deve esquecer que para não ter a dor de cabeça de cobrar aluguéis há um custo com a taxa de administração e os fundos imobiliários também podem ter que enfrentar inadimplência e vacância. Na comparação com o mercado acionário, a liquidez dos fundos imobiliários é bem menor, o que representa uma desvantagem. Já em relação ao preço reduzido para a compra, em ambos os casos é possível negociar quantias baixas pelo mercado fracionário.

 

Uma sexta discussão é a imaturidade do mercado de fundos imobiliários. Em julho de 2018 ocorreu uma suspeita de “pirâmide financeira com indícios de fraude”, que levou a CVM a suspender um fundo. Foram apontadas irregularidades na distribuição de resultados a partir de receitas com a taxa de ingresso e do caixa disponível oriundo dos aportes efetuados pelos cotistas, onde o elevado percentual da taxa de ingresso cobrado seria uma forma utilizada para conseguir dinheiro e inflar o pagamento de dividendos, que não se baseavam em atividades imobiliárias do fundo. Durante um período de mais de dois meses, cerca de 8 mil pessoas ficaram com os seus recursos financeiros bloqueados aguardando uma solução, o que correspondeu ao volume financeiro de 5% do mercado de fundos Imobiliários. Este ocorrido retrata uma desvantagem quando comparado à compra direta de imóveis. Já em relação ao investimento em ações, seria um fato neutro, considerando que o mercado acionário também apresenta as suas falhas.

 

 

Fundos Imobiliários x Compra Direta de Imóveis

 

Você pode fazer um confronto entre investir em fundos imobiliários e comprar diretamente imóveis para o recebimento de aluguéis. Apontarei as vantagens e as desvantagens.

 

No que se referem às vantagens, os fundos imobiliários possibilitam o recebimento de dividendos mensais, que se comparam aos aluguéis dos imóveis. O benefício está em poder diversificar a carteira de imóveis por causa dos baixos preços das cotas. Ainda que a possibilidade de haver inadimplência ou vacância seja maior, é menos provável que o cotista fique sem receber nada. É muito mais prático comprar e vender cotas de fundos imobiliários do que comprar e vender imóveis diretamente.

 

Quanto às desvantagens, inexiste a possibilidade de tomar as próprias decisões sem depender do consentimento de outros cotistas, inclusive sobre a necessidade de manutenção ou de reforma dos imóveis. Além de pagar custos administrativos, é preciso analisar mensalmente os relatórios da gestão porque os fundos funcionam como um condomínio, onde sempre podem aparecer surpresas desagradáveis nas assembleias, inclusive fraudes pela própria instituição administradora. Também é preciso ter conhecimento para saber analisar bem a qualidade dos fundos e o momento de comprar cotas específicas para receber bons dividendos mensais.

 

 

Fundos Imobiliários x Ações

 

Outro paralelo necessário ocorre entre o mercado de fundos imobiliários e o mercado acionário. Serão apresentadas as vantagens dos fundos imobiliários e as possíveis desvantagens frente às ações no tocante ao pagamento de dividendos, à volatilidade, à liquidez, à geração de valor e ao imposto de renda.

 

No lado das vantagens, pela comparação direta, observa-se o pagamento mensal de dividendos e a menor volatilidade das cotas dos fundos imobiliários. Contra-argumentando as vantagens apresentadas, apesar do número de ações que remunera com dividendos mensais ser ínfimo, quando se considera o período anual de recebimento, é possível encontrar papéis com recompensas superiores às dos fundos imobiliários e que ainda conseguem reter parte maior dos lucros para serem reinvestidos na empresa. Observar que o mercado de fundos imobiliários é menos volátil não é propriamente uma vantagem porque isso não significa dizer que o investimento é menos arriscado. Por outro lado, a liquidez é muito inferior, o que dependendo do volume negociado representará uma grande dificuldade para alcançar o último preço de compra ou de venda.

 

Quanto à geração de valor, os fundos imobiliários normalmente apenas aumentam os preços dos aluguéis pela inflação ou aguardam uma possível valorização do mercado imobiliário acima da inflação. Já as empresas, além de poderem aumentar os preços dos seus produtos – em algumas situações também corrigidos contratualmente pela inflação –, ainda podem elevar a sua participação de mercado, buscar novos mercados, produzir novos produtos, reduzir custos de produção e reinvestir uma parte maior dos lucros para obter retornos acima da inflação. O ganho de escala e o crescimento em valor são muito superiores com o investimento em ações, o que possibilita maior elevação dos lucros ao longo do tempo.

 

Por fim, o imposto de renda é outro item desvantajoso aos fundos imobiliários quando comparado às ações. Isso porque quem investe em ações, além estar isento de impostos sobre os dividendos, também não paga nada sobre lucros mensais para vendas até R$ 20 mil e caso as negociações superem este limite a alíquota do imposto de renda será de 15%, contra os 20% cobrados para quem investe em fundos imobiliários. Ainda existe a possibilidade de compensar os custos e os possíveis prejuízos, durante a Declaração do Imposto de Renda, o que não é permitido para quem investe nos Fundos Imobiliários. De maneira geral, o mercado de fundos imobiliários acaba apresentando mais desvantagens em relação ao mercado acionário.

 

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Aprendiz Perguntado em em 25 de fevereiro de 2019
Fundos Imobiliários.
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2 Resposta(s)
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Nós não recomendamos que os FIIs sejam evitados, na medida que o retorno deles é muitas vezes superior que o das ações, possuem menos volatilidade e são ótimas ferramentas de geração de renda passiva.

 

Sugiro a leitura deste artigo, onde debatemos este tema:

 

Faixa Preta Respondido em 7 de março de 2019.
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Olá Felipe, boa tarde!

A sua análise foi muito mais focada na variação das cotações do que na qualidade das ações e dos fundos imobiliários. Seria muito fácil trazer exemplos de empresas que valorizaram muito mais do que qualquer um dos exemplos apresentados em seu artigo em bem menos tempo, entretanto, este não deveria ser o cerne da discussão quando se analisa uma compra.

O possível crescimento da qualidade dos fundos imobiliários se deve muito mais às condições de mercado do que à qualidade da gestão. Dependendo de cada caso, isso pode ocorrer devido à valorização do mercado imobiliário, à elevação da taxa de juros ou mesmo ao aquecimento da economia.

Por outro lado há limitação ao próprio crescimento (obrigatoriedade de distribuir 95% dos lucros) e custos superiores (como a taxa de administração) investindo em fundos imobiliários. A vantagem da isenção do imposto sobre os dividendos também ocorre com as ações, que, além disso, se beneficia da isenção para vendas mensais até R$ 20 mil e a taxa do imposto sobre o lucro é 25% menor (20% para os FII contra 15% para as ações).

A volatilidade dos fundos imobiliários realmente é menor, mas isso ocorre devido à liquidez ser muito inferior (poucos negócios) e à dificuldade em alcançar o último preço de negociação.

Enfatizo que os retornos alcançados através da valorização dos papéis durante determinado período não medem qualidade. O preço pode/deve até ser utilizado como um dos critérios de compra, mas estão longe de, isoladamente, indicar qualquer coisa.

No texto falei em “evitar” fundos imobiliários por causa da enorme diferença em relação às ações, que se analisadas adequadamente do ponto de vista da qualidade e do preço tendem a ser sempre melhores. Mas isso não significa que numa comparação direta ao longo de determinado período uma ação sempre ganhará de um fundo imobiliário.

É importante esse tipo de discussão neste espaço de debate. O conhecimento, aliado à crítica. No livro Como Organizar Seu Orçamento e Investir Por Conta Própria discuto este e vários outros assuntos importantes para proporcionar o amadurecimento no investidor iniciante.

Abraço!

Aprendiz Respondido em 8 de março de 2019.
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