Comprar um imóvel físico ou um fundo imobiliário ?

Existem vantagens e desvantagens a respeito de investir em fundos imobiliários ao invés de imóveis tradicionais.

São algumas vantagens:

• Dividendos maiores: em geral, o dividend yield dos fundos imobiliários são superiores aos dos imóveis físicos.
• Liquidez: é mais fácil negociar fundos imobiliários do que propriedades físicas.
• Menores custos de transação: as corretagens e impostos de transmissão são menores para FII´s.
• Não existe trabalho de gestão: o investidor não precisa se dar o trabalho de fazer a gestão do empreendimento.

São algumas desvantagens:

• O imóvel não é seu: o seja, você não pode reformar ou fazer retrofit. O investidor de FII´s é cotista de um fundo e precisa seguir o que for determinado pela gestão e pela assembléia.
• Custo de gestão: o investidor paga parte da renda recebida para a administração e gestão do fundo. Na maioria dos casos, estes custos são justos, mas podem existir exceções.

Ponderando os prós e contras, eu prefiro muito mais investir em fundos imobiliários do que em imóveis físicos.

O Tiago já fez ponderações importantes. Entendo que o primeiro passo é saber separar o que é “Patrimônio” e o que é “Investimento”.

Muitas das vezes, esta pergunta remete a quem deseja comprar uma propriedade para morar, e não investir. É preciso ter cautela neste tipo de avaliação. A compra de um imóvel físico para morar se traduz em conforto e segurança para a família. Isso foge da matemática e carrega premissas as quais não conseguimos justificar de forma óbvia.

Agora, supondo que este passo já tenha sido dado.

O que é melhor então: Comprar um imóvel para alugar “ou” investir em FII?

Temos agora que dar “outro passo”. É um imóvel residencial ou comercial?

Imóveis residenciais, via de regra, possuem renda baixa. Além disto, as assembleias são sempre muito desgastantes e dificilmente as atualizações são feitas conforme necessárias. O resultado quase sempre é um ativo defasado no longo prazo e um carrego de alto custo.

Imóveis Comerciais são interessantes, especialmente se o dono adquirir um ativo onde ele tem controle do terreno. Mas daí é uma questão de Volume. Quanto um investidor comum deverá acumular para comprar um ótimo imóvel comercial? É quase sempre “muito dinheiro”. E ao final, é possível que terá apenas 03 ou 04 locatários ao longo de uma vida inteira.

Perceba então que para investidores comuns, especialmente aqueles que possuem seu trabalho já bem definido, optar pelos FIIs maximiza muito a flexibilidade para se acumular patrimônio e ter uma renda pulverizada em várias fontes diferentes. Mas, claro, ele não terá o “gostinho” de dizer que é DONO.

Eu prefiro mais um maior resultado Financeiro do que a Vaidade! 🙂

Eu resumo assim: Se já tem UM imóvel físico em que você possa morar (não precisa ser a mansão dos sonhos), então vá de FII.

Considero que todos devam ter pelo menos um imóvel para viver ou até mesmo manter a diversificação do patrimônio mas não recomendo fazer dívidas pra isso. Após ter um imóvel em que você moraria dignamente, aporte tudo em FII, pois tem mais liquidez e você já pega parte dos alugueis pra reinvestir em outras coisas.

Se no futuro precisar de um imóvel melhor, você terá tempo pra vender o seu e tem liquidez nos FII, pode vender algumas cotas e comprar um melhor.

Falo isso no sentido prático da coisa e não no sentido 100% financeiro até mesmo porque se levar ao pé da letra, é melhor deixar tudo investido e morar de aluguel.

Boa noite………….depois de cerca de mais de uma década dentro do mercado imobiliário físico…….cheguei a conclusão que :

1. 1. Se imóveis físicos fossem bons negócios as construtoras não vendiam todas as unidades ao contrário segurariam algumas unidades para ela e sabemos que elas não fazem isso, desovam todo o estoque aos “investidores” o mais rápido que podem. Mas as construtoras ganham com as margens operacionais nas obras (as bem geridas).

1. 1. Quem acaba ganhando com os imóveis físicos são as imobiliárias que administram e levam de 10% a 12% de comissão no aluguel que já é péssimo onde o aluguel tem   um yield de cerca de 0,2% mensal no residencial e no máximo de 0,5%  de yield nos comerciais…….(aqui na minha região)……….as imobiliárias ganham de de 5% a 6% na venda dos imóveis e se pensarmos que levam estes percentuais sem aportar a quantia de capital que o investidor coloca, e quando comparamos o esforço que fizemos no mercado para melhorar nossos yields estes percentuais são bem generosos que as imobiliárias levam.

1. 1. Os orgãos  públicos prefeituras – exatorias estaduais – cartórios e tabelionatos ganham com os recolhimentos de impostos IPTU – ITCMD  impostos sobre as construções etc…

Enfim o investidor pessoa física na ponta final engessa uma boa quantia de dinheiro em uma única unidade ou em poucas unidades……….leva uma rentabilidade ruim………no yield mensal  de lucro  (aluguel)  ………aumenta o risco de vacância com monoativo e mono inquilino ……..ou poucas unidades………….existe a falta de liquidez na venda, demora tempo……oferecem  na negociação carro – imóvel de menor valor – moto – bicicleta – gaita – papagaio etc etc….se quiser vender somente uma parte do imóvel não consegue……ou é tudo ou nada……

O setor imobiliário é cíclico …….em caso de necessidade de troca de posição o imóvel físico é péssimo,  acredito que os fundos imobiliários sejam uma opção melhor em relação aos imóveis físicos…….pois mesmo com todas as dificuldades acima que citei…………as gestoras dos FIIS ………por terem uma boa equipe de ADM e entram no mercado com um grande volume de recursos ……….e sabemos que com muito dinheiro fica melhor de fazer mais dinheiro ……………e no caso de alguma gestora de FII  não ser a melhor do mercado em relação a outra em um breve comparativo ….acredito que podem desenvolver uma gestão  muito superior a capacidade do investidor individual pessoa física no mercado imobiliário devidos a inúmeros fatores que citei acima entre outros ……valeu abraço….